Основная деятельность ТСЖ

Товарищество Собственников Жилья (ТСЖ) — одна из наиболее перспективных форм управления общим имуществом в многоквартирном доме. Однако для эффективного осуществления своей деятельности и устранения возможных правовых рисков членам как вновь создаваемого, так и действующего ТСЖ, прежде всего, необходимо точно знать: в какой сфере свою деятельность осуществлять? чем она регулируется? какими правами и обязанностями наделено ТСЖ?

Сфера деятельности ТСЖ. Деятельность ТСЖ по управлению имуществом осуществляется на основании гражданского и жилищного законодательства РФ, прежде всего это ГК и ЖК РФ.

В соответствии с действующими нормами (ст.135 ЖК РФ) в сферу деятельности ТСЖ входит:
— обеспечение эксплуатации многоквартирного дома;
— обеспечение пользования квартирами в многоквартирном доме;
— обеспечение владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;
— осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;
— предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных домах или данными жилыми домами;
— осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества.

Деятельность в указанной сфере ТСЖ осуществляет в объеме предоставленных ему прав и возложенных на него обязанностей. Стоит отметить, что для возможности эффективного осуществления деятельности товарищества, законодатель наделил его довольно широким кругом прав (ст.ст.137,151,152 ЖК РФ и др).
Права ТСЖ вытекают из целей его деятельности. Следует отметить, что законодатель дает примерный, но не исчерпывающего перечень прав ТСЖ, ограничивая его только целями деятельности Товарищества и условием соблюдения прав и законных интересов собственников жилья в многоквартирном доме.

Одним из важнейших прав товарищества собственников жилья является право заключать договор управления многоквартирным домом. Помимо этого законодатель наделил ТСЖ правом заключать договоры обеспечивающие управление многоквартирным домом (например, договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме), и любые другие сделки, отвечающие целям ТСЖ и не нарушающие прав жильцов (п.1 ч.1 ст.137 ЖК РФ,п.5 ч.2 ст.137 ЖК РФ). По своему усмотрению ТСЖ может и самостоятельно выполнять работы для собственников квартир предоставлять им услуги, если это не противоречит цели деятельности ТСЖ.

Товарищество вправе определять смету своих доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные ЖК РФ и уставом товарищества цели (п.2 ч.1 ст.137 ЖК РФ). На основе принятой сметы ТСЖ может устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме. При этом размер платежей должен быть установлен в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (п.3 ч.1 ст.137 ЖК РФ). Стоит учитывать, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме определяется пропорционально размеру общей площади помещения (ч.1 ст.37 ЖК РФ). В случае же неуплаты собственниками жилья установленных взносов, ТСЖ может в судебном порядке взыскать с собственников жилья, не только обязательные платежи и взносы, но и убытки вызванные неоплатой взносов, при условии, что ТСЖ сможет доказать как наличие так и размер этих убытков.

Стоит отметить, что ТСЖ по своей природе является некоммерческой организацией (несмотря на то, что Федеральный Закон «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 №7-ФЗ на ТСЖ не распространяется). Как и любая некоммерческая организация ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью, но исключительно для осуществления целей своей деятельности. И, учитывая данный факт, хозяйственная деятельность ТСЖ может заключаться в обслуживании, эксплуатации и ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме, строительстве дополнительных помещений и объектов общего имущества в доме, сдаче в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что это не нарушает права и законные интересы собственников квартир. Доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

Как и практически любая организация, ТСЖ может оплачивать работы и услуги лицам, выполняющим их по договору для товарищества, пользоваться предоставляемыми банками кредитами, продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

ТСЖ может приобретать и земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации. Однако приобретенные в собственность земельные участки и возведенные на них постройки становятся общей долевой собственностью собственников квартир.

Обязанности ТСЖ, в отличие от прав, в жилищном законодательстве исчерпывающим образом перечислены. Как и права, обязанности ТСЖ вытекают из целей его деятельности. Прежде всего, ТСЖ обязано осуществлять управление многоквартирным домом и обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество.

В рамках осуществления своей деятельности ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

В случае, если лица, не являющиеся собственниками квартир в доме, своими действиями мешают собственникам квартир осуществлять свои права в отношении общего имущества, ТСЖ должно принять меры, необходимые для предотвращения или прекращения этих действий. В отношениях же, связанных с управлением общим имуществом, ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников квартир.

За неисполнение своих обязанностей ТСЖ несет гражданско-правовую ответственность.

Таким образом, вся деятельность ТСЖ, осуществляемая в рамках его прав и обязанностей, подчинена основной цели — управление многоквартирными домами и совместное использование общего имущества. Остальная деятельность ТСЖ, в том числе хозяйственная деятельность, ограничена по своей сфере и носит лишь вспомогательный характер, так как направлена на достижение основной цели (обеспечение эксплуатации и использования многоквартирного дома).

Комментарии запрещены.